nue-propriété et déficit foncier (14mars 2015)

Encore assez peu connu des investisseurs, le régime de la nue-propriété et du déficit foncier offrent des performances de rendement élevé sur les deux objectifs les plus recherchés des investisseurs.

 Objectif patrimoniale avec la nue-propriété :

 Personnes concernées :

Toute personne physique ou morale (SCI dotée de la transparence fiscale) avec pour objectif se constituer un patrimoine permettant des revenus complémentaires à terme déterminés.

 Principe :

Au départ il s’agit d’immeuble démembré. Bâtiment existant à rénover ou immeuble en état futur d’achèvement (vente sur plan)

L’opérateur cède séparément les droits immobiliers.

  • La nue-propriété à des investisseurs privés
  • L’usufruit à des institutionnels (1% patronal, collectivités locales, foncière…)   pour une période de 15 ans maximum

Pendant la période de démembrement, en tant que nu-propriétaire :

Vous ne touchez aucun loyer ;

Vous ne payez ni charge de copropriété, ni impôt foncier, ni taxe foncière à payer ;

Les travaux d’entretien et de réparation sont à la charge de l’usufruitier

 Débouclage de l’opération :

Au terme des 15 ans l’usufruitier perd ses droits et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

 Avantages :

 Le prix de la nue-propriété est fortement décoté, de 60 à 70 % de moins que la valeur de la pleine propriété ;

  • A l’expiration des droits de l’usufruitier vous récupérez 100 % de la valeur totale du bien sans aucun droit ni impôt à payer ;
  • Aucun impact sur l’I.S.F. pendant toute la période de démembrement en effet le bien rentre dans le patrimoine de l’usufruitier

  Intérêt de l’opération :

 Conserver après la période de démembrement le bien dans son patrimoine pour des revenus complémentaires ;

  • Sécuriser une trésorerie disponible sur des actifs immobiliers avec une neutralité fiscale totale.

Notre conseil :

Privilégier les villes où le prix de l’immobilier est élevé, PARIS intramuros principalement afin de bénéficier de l’effet de levier sur la valeur patrimonial au moment de récupération de la pleine propriété.

  Objectif fiscal avec le déficit foncier.

 Personnes concernées :

Toute personne physique ou morale (SCI dotée de la transparence fiscale) percevant déjà d’importants revenus fonciers et/ou fortement fiscalisé (TMI = 30 % et plus)

 Immeubles concernés

Immeubles anciens à rénover en totalité et non éligible statut de Monuments Historiques ou ne faisant pas parti d’une ZPPAUP (Zone de Protection du Paysage Architectural Urbain et Paysagé)

 Principe :

Le prix d’acquisition est constitué pour partie :

  • Du foncier (généralement faible)
  • D’une enveloppe de travaux pour le reste du prix.

Comme n’importe quel investissement immobilier locatif, y compris le régime PINEL, le principe repose sur l’optimisation du bilan fiscal de l’opération. La règle en matière foncière est d’imputer les charges financière (intérêt de l’emprunt plus assurance emprunteur) sur les revenus foncier de l’opération. Si les charges financières sont supérieures aux revenus le surplus est provisionné et s’imputera sur les loyers ultérieurs sans limite dans le temps.

Les autres charges viennent s’imputer sur les revenus fonciers restant après déduction des charges financières, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus s’impute sur les revenus des années suivantes dans la limite de 10 ans.

Dans le cas général le bilan passe très vite en positif. En effet les intérêts diminuent et les charges locatives ne sont pas suffisamment élevées pour neutraliser les revenus fonciers.

Avec le régime du déficit foncier se sont les travaux qui viennent gonfler les charges de sorte que l’investisseur pourra déduire de son revenu global 10 700 € pendant plusieurs années.

 Obligations à respecter :

Mettre en location au moins pendant 3 ans.

 Au débouclage de l’opération :

A la fin du déficit foncier plusieurs solutions

  • Récupération du bien pour son propre usage ;
  • Continuer la location pour des revenus complémentaires,
  • Revente du bien attention les travaux ne pourront bien sûr pas venir réduire la base d’imposition de la plus-value immobilière

Avantage de l’opération :

  • Une fiscalité de droit commun article 31 du CGI donc pas de risque de modification ;
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, peut donc être combiné avec toute autre optimisation fiscale (loi PINEL, CENSIER – BOUVARD…)
  • Pas de plafonnement des loyers ni de ressources des locataires.

 Intérêt de l’opération :

  • Pour tous ceux qui recherchent à investir dans des immeubles anciens sans pour autant avoir la contrainte des Architectes des Bâtiments de France pour la réalisation des travaux ;
  • Permet d’acquérir des immeubles généralement situés en centre-ville ;
  • Modularité dans le montage de l’opération nue-propriété en immeuble ancien, ou nue-propriété de Vente d’Immeuble à Rénover (V.I.R.)

Notre conseil :

  • Faire l’opération par l’intermédiaire d’un opérateur et sur un immeuble entier, plutôt que se lancer seul sur un lot isolé avec les problèmes de copropriété à gérer ;
  • Utiliser au maximum le lever du financement par l’emprunt pour que les travaux s’imputent le plus possible sur le revenu global.