La Chambre des Notaires de l’Ile de France et la Fédération des Promoteurs Immobiliers ont publié récemment leur étude sur l’état du marché à fin 2014 et début 2015 ainsi que ses perspectives.
Les résultats sont si différents que l’on pourrait se demander si c’est bien d’immobilier dont on parle dans les deux cas.
En effet quand la Chambre des Notaires d’Ile de France prévoit une « accélération de la baisse des prix tout en restant contenu autour de 4% » pour les prochains mois, la FPI constate une augmentation des ventes de 14,60 % sur le 4e trimestre 2014 et toujours selon le président de la FPI François PAYELLE tous les indicateurs sont au vert pour 2015.
Pour la Chambre des Notaires les prix de vente ont baissé de 5,60 % et de 5,20% en Ile de France du 3e trimestre 2012 à la fin 2014 alors que la FPI constate un maintien des prix pour toute l’année 2014 voir une légère augmentation en Ile de France + 1,4 % avec une inflexion plus marqué au 4e trimestre 2014 puisque les prix auraient augmenté de 2,7% au 4e trimestre par rapport à la même période de 2013.
D’où viennent de telles différences d’appréciation entre les deux études. ?
La raison principale tient dans la différence du marché analysé. La Chambre des Notaires prend l’immobilier dans son ensemble l’ancien et le neuf quand la FPI analyse le seul marché du logement neuf.
Par ailleurs la FPI constate que le rebond des réservations de logements neufs s’est fait à la toute fin de l’année 2014.
De là à en tirer la conclusion que la loi PINEL annoncée dès octobre 2014 serait la raison principale de cette reprise il n’y a qu’un pas.
Toutefois dans un contexte de crise depuis 2013 marquée par une perte de confiance dans l’avenir, les seuls avantages fiscaux, même très favorables comme nous les connaissons aujourd’hui ne suffiraient pas à convaincre les investisseurs.
A observer objectivement les perspectives du marché la FPI a bien raison de placer tous les indicateurs au vert.
- Avec une économie d’impôt globale de 21 % (soit très proche du fameux régime SCELLIER qui a fait bien des heureux) ;
- Des obligations plus flexibles, un engagement de 6 ans ou 9 ans et la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants ;
- Des plafonds de loyer revus à la hausse pour beaucoup de villes après une modification de zone.
Ajoutez à ces trois ingrédients de base des taux d’emprunt historiquement bas (2,5% en moyenne selon la qualité des dossiers) la loi PINEL semble être la bonne recette pour redonner envie aux investisseurs de lancer leurs projets gelés depuis de longs mois.
Mais ce n’est pas tout !
Aux côtés des ratios financiers et fiscaux il est impératif de prendre en compte pour la réussite d’un projet d’investissement les facteurs macro-économiques, et notamment celui que nous dénommons dans les simulations de COLBERT INVESTISSEMENT IMMOBILIER le ratio de valeur foncière. C’est-à-dire la différence entre le prix du m² entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien sur la zone d’investissement. Or nous constatons que, tout chose étant égale par ailleurs, dans de nombreux cas ce ratio se situe autour de 0,7. Ce qui est faible quand on compare les immeubles construits sur les normes BBC avec des immeubles anciens pour lesquels des travaux sont à prévoir.
En conclusion :
Nous savons, après le bilan du premier trimestre 2015 que les craintes ne sont pas au niveau du dynamisme du marché des investisseurs ni de l’intérêt de ces derniers pour la loi PINEL, mais plus au niveau de l’offre de produits sur de bons emplacements.
Nous vivons encore aujourd’hui sur un stock déplacé qui correspond aux programmes mis en vente du deuxième trimestre 2013 jusqu’à octobre 2014 et savons que sur la même période les promoteurs ont réduit de 25 % leurs mises en chantier et de 20 % leurs demandes de permis de construire. Le risque de manquer de programmes sur les zones les plus tendues du dispositif PINEL à partir du deuxième semestre 2015 est bien réel. Pour contrer cette pénurie avec ses conséquences sur les prix de vente, il serait souhaitable que l’assouplissement tant attendu des mesures d’urbanisme interviennent rapidement.